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导读 不仅是个人投资者，许多机构投资者也在近年来频繁布局日本房地产市场。据彭博社4月14日援引世邦魏理仕数据显示，专注于投资亚太地区的封闭式房地产基金在2014年1月到2017年9月之间，总计对日本市场投资了150亿美元，日本为该类型基金亚太区域内的第二大投资目的地。 在房地产泡沫破裂后，日本经济陷入了“失去的二十年”，物价、薪资、房价等几乎长期处于停滞状态。2008年金融危机时，海外投资者的抛售引发了房价下跌。而随着 2012年开始施行的“安倍经济学”引发低利率和日元贬值效应，同时以将于2020年举办奥运会为主要契机的“观光立国”政策促使房产交易量上升，最近几年来日本房地产市场开始逐渐复苏。 据日本国土交通省最新发布的截至2018年1月1日的公示地价显示，按商业、工业、住宅等全部用途（全国）计算为上涨0.7%，连续第三年上涨。商业用地方面，日本全国平均上涨1.9%，连续第三年上涨，且为自2008年以来的最大涨幅。住宅用地方面，全国平均上涨了0.3%，连续第二年上涨。数据还显示，尽管东京、大阪和京都为核心形成的三大都市圈仍然是上涨的引擎，但去年这三大都市圈以外的地区商业用地价格实现了26年来首次上涨，平均涨幅为0.5%。 据日本不动产经济研究发布的截至今年2月的数据显示，以首都圈为例，包括东京都和周围三县，这些地区的二手房价格从2013年开始上涨，其中东京都的房价近期已恢复至接近2000年的水平。另据该所4月16日公布的数据显示，日本首都圈（东京等1都3县）2017年度（2017年4月至2018年3月）的公寓平均价格为每套5921万日元（约合人民币347万元），为两年来首次上涨，并创下日本泡沫经济时期的1990年代（6214万日元）以来高位。 本土、海外需求推升房价 有分析指出，除了本土需求外，支撑、推升日本房价的还有来自海外的需求，而其中不乏中国投资者的身影。 “日本的年长人群即婴儿潮一代（出生于上世纪40年代末）还在积极消费，就业充分，加快了薪资的增速，使得楼市本土需求强劲。另外就是2020奥运会带来的基建设施、住宿设施等的兴建需求。和2014-2015年相比，中国投资者在日本房地产市场的活跃度有所下降，可能也和中国方面收紧监管有关，但对于日本房地产市场来说仍然起到了一定的支持作用，尤其是一些观光旅游区域。”瑞银财富管理日本首席投资官兼首席经济学家青木大树对21世纪经济报道表示。 不仅是个人投资者，许多机构投资者也在近年来频繁布局日本房地产市场。据彭博社4月14日援引世邦魏理仕数据显示，专注于投资亚太地区的封闭式房地产基金在2014年1月到2017年9月之间，总计对日本市场投资了150亿美元，日本为该类型基金亚太区域内的第二大投资目的地。 另外，一批主权财富基金也正在涌向日本房地产市场。比如全球最大规模主权财富基金——“挪威政府养老基金”于2015年在日本成立了房地产投资办公室，据彭博社报道，该基金的房地产投资部门已在日本投资近10亿美元，还计划未来在日本投资数宗价值9亿美元左右的房地产交易。 另据瑞穗信托银行旗下的都市未来研究所数据显示，2017年上半年，海外企业和机构投资者占到日本房地产交易额的36%，为历史最高水平。 据彭博社分析指出，日本房地产受到海外投资者青睐的原因在于，日本的租金回报率与其10年期国债收益率之间的利差为全球最高，超过英国、澳大利亚和美国等。 空置率攀高 不过，在火热的表象下，也暗藏着一些风险。 据日本总务省统计局公布的数据显示，2013年全日本有820万空置房屋，占到总住宅数量的13.5%，即便是东京，空置率也达到了11.1%。据野村研究所此前预测，到2033年，全日本的空置房屋将达到2000万，也就是空置率达30.4%。 此外，一些人对后奥运会时期的日本房地产市场的动力存疑。 “后奥运会时代日本的房地产市场可能会面临风险，因为奥运会相关的需求预计会大幅下降。因此，鉴于这样的风险，我们也看到日本政府决定申办2025年大阪世博会，以期为旅游经济增长提供后续动力，结果将于今年11月份投票决定。再者，到2020年，日本的婴儿潮一代就到75岁了，他们的消费热情届时或出现下降。另外，目前的房价已经不便宜了。”青木大树说。 （编辑：辛灵，如有任何问题或建议请联系：xinlingfly2007@163.com） 编辑： 喻孟 |
